Налоги при сдаче квартиры в аренду 2026: НДФЛ, самозанятость, ИП

Сдаёте квартиру или только собираетесь, и не знаете, как платить налог, чтобы было законно и не переплачивать? От выбранного способа зависит, сколько вы отдадите государству: с одной и той же арендной платы можно заплатить и 13%, и всего 4%. На годовой аренде разница легко доходит до десятков тысяч рублей.

В 2026 году у арендодателя три реальных варианта: остаться физлицом и платить НДФЛ, оформить самозанятость или зарегистрировать ИП. Разберём каждый на конкретных цифрах и посчитаем, какой вариант выгоднее именно вам — с учётом числа квартир и посуточной сдачи. Сравнить их на своей сумме аренды можно за минуту.

Для сдачи своей квартиры самозанятость — самый дешёвый и спокойный вариант: 4% и никакой отчётности. Если статус уже есть, переносите его в Сбер — чек жильцу и справка о доходах для банка делаются в пару касаний.

С чего вообще платится налог при сдаче

Доход от сдачи квартиры — это доход, с которого по закону нужно платить налог. Вопрос только в том, в каком статусе вы его получаете: как обычное физлицо, как самозанятый или как ИП. От этого зависит ставка и объём отчётности.

Выбор упирается в три вещи:

• Сколько квартир вы сдаёте — одну или несколько.
• Какой доход в год — укладываетесь в лимит самозанятости (2,4 млн ₽) или нет.
• Сдаёте вдолгую или посуточно — посуточная сдача ближе к услуге и имеет ограничения.

Сразу важная развилка. Сдача жилой квартиры в долгосрочную аренду — это пассивный доход, и для одной-двух квартир чаще всего хватает самозанятости или НДФЛ. А вот когда квартир много, идёт посуточная сдача или добавляются услуги (уборка, смена белья, как в гостинице) — налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность, и тогда нужен ИП. Если дойдёт до ИП — какие банки открывают его бесплатно, а коды ОКВЭД для посуточной аренды разобраны отдельно.

При сдаче квартиры деньги от арендатора обычно приходят на карту или счёт, и многие выбирают банк, где удобно вести расчёты и сразу видеть поступления для учёта.

Вариант 1. Физлицо — НДФЛ 13%

Самый простой по оформлению, но самый дорогой по налогу. Вы остаётесь обычным физлицом, ничего не регистрируете, а раз в год сами подаёте декларацию 3-НДФЛ и платите налог.

• Ставка — 13% с дохода от аренды (для большинства). При совокупном годовом доходе выше 2,4 млн ₽ часть дохода облагается по повышенной ставке до 22%.
• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
• Ничего не нужно регистрировать — подходит, если сдаёте редко или разово.

Вариант 2. Самозанятость (НПД) — ставка 4%

Самый популярный вариант у арендодателей — и не зря. Низкая ставка, никакой отчётности, регистрация за пару минут в приложении «Мой налог».

• Ставка — 4%, если арендатор физлицо, и 6%, если арендатор компания или ИП.
• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Считается по доходу, а не по числу квартир.
• Нет деклараций, нет страховых взносов, касса не нужна — чек формируется в «Мой налог».
• Сдавать можно только жилую недвижимость (квартира, комната, дом). Коммерческую и апартаменты — нельзя.

Отдельный вопрос — субаренда: вы снимаете квартиру и пересдаёте её. Формально это тоже наём жилого помещения, но конструкция спорная и внимание к ней повышенное: нужно письменное согласие собственника, иначе договор ничтожен, а доход всё равно придётся объяснять. Если строите на этом бизнес, безопаснее делать это как ИП.

Пограничных случаев здесь много: доля в квартире, наследство, ипотечное жильё, сдача сразу нескольким жильцам по комнатам. Разобрать свой проще, чем подгонять под чужой пример.

Как только доход переваливает за 2,4 млн ₽ в год, самозанятость заканчивается, и нужно смотреть на ИП. Разницу между этими статусами мы подробно разобрали в статье ИП или самозанятость: что выбрать.

Вариант 3. ИП — на УСН 6% или патенте

Статус ИП нужен, когда самозанятость уже не подходит: доход выше 2,4 млн ₽, много квартир или посуточная сдача с признаками бизнеса. У ИП два удобных режима под аренду. Если дойдёт до ИП — какие банки открывают его бесплатно и что дают со счётом, смотрите ниже.

• УСН «Доходы» (6%) — платите 6% со всей арендной платы. Просто, лимит дохода — до 450 млн ₽.
• Патент (ПСН) — фиксированная сумма за год, считается от потенциального дохода, который регион установил для сдачи жилья. Лимит — 20 млн ₽ в 2026 году.

Минус статуса ИП — фиксированные страховые взносы 57 390 ₽ в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. Но эти взносы уменьшают налог: на УСН 6% без работников — вплоть до нуля, на патенте — тоже в зачёт.

Какой вариант выгоднее

Главный вопрос — сколько вы реально заплатите. Сравним на одной арендной плате 40 000 ₽/мес (480 000 ₽ в год), арендатор — физлицо. Если дойдёт до ИП — какие банки открывают его бесплатно и что дают со счётом, смотрите ниже.

На небольшой аренде расклад очевиден: самозанятость в три с лишним раза дешевле НДФЛ и не требует возни с декларацией. ИП на этом доходе невыгоден из-за фиксированных взносов 57 390 ₽ — они съедают всю экономию от низкой ставки.

Картина меняется, когда доход растёт:

• До 2,4 млн ₽, одна-две квартиры → самозанятость, ставка 4%. Бесспорный лидер.
• Выше 2,4 млн ₽ → ИП. Сравнивайте УСН 6% и патент — мы разобрали это в статье УСН или патент: что выгоднее.
• Несколько дорогих квартир → чаще патент: фиксированная сумма не зависит от выручки.
• Сдаёте разово, лень оформляться → НДФЛ, но готовьтесь переплатить.

📊Сравнить варианты для вашей арендыПерейти→

Несколько квартир и посуточная аренда

Здесь начинаются тонкости, из-за которых самозанятости может не хватить.

Несколько квартир. Сдавать через самозанятость можно хоть несколько квартир — лимит считается по доходу (2,4 млн ₽), а не по числу объектов. Но если квартир много и идёт регулярный доход, налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность и потребовать зарегистрировать ИП. Тогда грозят доначисления НДФЛ за три года. Чёткой границы по числу квартир в законе нет — каждый случай налоговая смотрит отдельно.

Посуточная аренда. Сдавать квартиру посуточно самозанятому можно — это пока не считается гостиничными услугами. Но граница тонкая: как только добавляются услуги отеля (ресепшн, регулярная уборка, смена белья, завтраки), это уже гостиничные услуги, а они под НПД запрещены. Тогда нужен ИП.

Апартаменты под НПД не проходят. Это ограничение, о котором узнают уже после первых чеков. Самозанятость разрешена для сдачи жилых помещений, и налоговая смотрит не на то, живут ли там люди, а на статус объекта в ЕГРН. Апартаменты, лофты и студии в комплексах, оформленных как нежилой фонд, юридически жильём не являются — доход с них под НПД не подпадает, даже если гость снял их для проживания.

Гостевой дом — это уже не аренда. По договору найма сдаётся жилой дом. Гостевой дом работает по договору оказания услуг, попадает под отдельное регулирование, требует включения в реестр и классификации. Это другая деятельность с другим набором обязанностей, и НПД для неё не предназначен.

Патент для посуточной сдачи. Если объектов несколько и доход перерастает 2,4 млн ₽, у ИП появляется вариант, которого нет у самозанятого: патент на сдачу в аренду жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности. Налог считается от потенциального дохода — по площади или по числу объектов, в зависимости от региона, — и не растёт вместе с выручкой. Для посуточной сдачи с высокой загрузкой это часто выгоднее УСН 6%.

Договор и чек: что нужно оформить

Официальная сдача держится на двух документах, и оба простые.

Договор. Для жилья это договор найма, если арендатор — человек, и договор аренды, если организация. Нотариус не нужен, достаточно письменной формы в двух экземплярах. Важная деталь про регистрацию: договор, заключённый на срок год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Именно поэтому подавляющее большинство договоров заключают на 11 месяцев с пролонгацией — это законный способ не связываться с регистрацией.

Чек. Формируется в «Мой налог» по каждому поступлению платы. Если арендатор — физлицо, чек нужен в момент расчёта; если компания — не позднее 9-го числа следующего месяца. В наименовании пишите понятно: «плата за наём жилого помещения за август 2026».

Что будет, если сдавать без налога

Вопрос, который задают чаще остальных. Рисков три, и они разной вероятности.

Как узнаёт налоговая. Не через рейды, а через данные: жалобы соседей и участкового, обращения самого арендатора при конфликте, объявления на площадках, регулярные однотипные переводы на карту, сведения из паспортного стола о временной регистрации, а для нанимателей-компаний — их же отчётность, где выплата вам отражена.

Чем это заканчивается. Придётся заплатить НДФЛ 13% за весь период, который налоговая сможет доказать (глубина проверки — три года), плюс пени за каждый день просрочки по статье 75 НК РФ. Сверху штрафы: 20% от неуплаченного налога по статье 122 НК РФ, а при доказанном умысле — 40%. Отдельный штраф за неподанную декларацию по статье 119 НК РФ — 5% от суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽.

Для сравнения: те же три года на НПД стоили бы 57 600 ₽ — вчетверо меньше, чем один только доначисленный НДФЛ.

Где открыть ИП для сдачи квартир

Если доход перерос самозанятость или вы сдаёте несколько квартир, нужен статус ИП. Открыть его можно бесплатно через банк — он подаст документы в налоговую и откроет счёт. Для арендодателя удобно, когда банк сам считает налог: бесплатная бухгалтерия для УСН и патента снимает почти всю отчётность.

Если сервис вокруг сдачи вырастает до ресепшн, уборки и завтраков, это уже не аренда, а гостиничные услуги: там другой набор режимов и отдельный туристический налог. Разобрали в статье про налоги гостиницы и хостела.

Частые вопросы

Какой налог выгоднее всего при сдаче квартиры?▼

Для большинства — самозанятость (НПД), ставка 4% при сдаче физлицу. Это в три с лишним раза дешевле НДФЛ 13% и без деклараций. Самозанятость подходит, если сдаёте одну-две квартиры и доход не превышает 2,4 млн ₽ в год. Выше этого лимита — оформляют ИП на УСН 6% или патенте.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?▼

Да, и это самый популярный вариант. Самозанятый платит 4% при сдаче физлицу или 6% при сдаче компании, не сдаёт деклараций и не покупает кассу — чек формируется в приложении «Мой налог». Ограничения: доход до 2,4 млн ₽ в год и только жилая недвижимость (квартира, комната, дом), коммерческую и апартаменты — нельзя.

Нужно ли регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру?▼

Для одной-двух квартир вдолгую — не обязательно, хватает самозанятости или НДФЛ. ИП нужен, если доход больше 2,4 млн ₽ в год, квартир много или вы сдаёте посуточно с гостиничным сервисом. В таких случаях налоговая признаёт деятельность предпринимательской, и без статуса ИП грозят доначисления.

Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?▼

Да, посуточная сдача жилой квартиры под НПД разрешена — это пока не гостиничные услуги. Но если вы добавляете услуги отеля (ресепшн, регулярную уборку, смену белья, завтраки), это уже гостиничные услуги, а они под самозанятость не подпадают. Тогда нужно оформлять ИП.

Доступен ли патент на сдачу квартиры в аренду в 2026?▼

Да. Сдача в аренду собственного жилья — один из видов деятельности, под которые регионы выдают патент для ИП. Стоимость считается как 6% от потенциального дохода, установленного регионом для аренды жилья, и не зависит от вашей реальной выручки. Лимит дохода на патенте в 2026 году — 20 млн ₽.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?▼

Нет. Закон № 422-ФЗ разрешает применять НПД только к аренде и найму жилых помещений, а апартаменты числятся в ЕГРН нежилыми — независимо от того, что в них живут и они выглядят как обычные квартиры. Проверить статус можно в выписке из ЕГРН. Для сдачи апартаментов остаётся НДФЛ 13% как физлицу или регистрация ИП.

Можно ли сдавать на НПД гараж, кладовку или машино-место?▼

Нет, по той же причине: это нежилые объекты, и исключение для жилья на них не распространяется. То же касается офисов, складов, торговых площадей и земельных участков. Полный перечень ограничений режима собрали в статье про виды деятельности для самозанятых.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налог?▼

При выявлении доначислят НДФЛ 13% за период, который налоговая сможет доказать (проверка охватывает три года), плюс пени по статье 75 НК РФ и штраф 20% от неуплаченной суммы по статье 122 НК РФ, а при умысле — 40%. Отдельно штрафуют за неподанную декларацию по статье 119 НК РФ. При аренде 40 000 ₽ в месяц за три года набегает более 230 000 ₽ — против 57 600 ₽ налога на НПД за тот же срок.

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры?▼

Только если он заключён на срок год и более — такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поэтому большинство договоров заключают на 11 месяцев с возможностью продления: это законно и избавляет от регистрации. На налоги срок договора не влияет.

Идёт ли доход от аренды в лимит 2,4 млн ₽?▼

Да, и считается он вместе со всеми остальными доходами на НПД. Если вы сдаёте квартиру и параллельно оказываете услуги как самозанятый, обе суммы складываются в один лимит. При его превышении статус прекращается в тот же день — что происходит дальше, разобрали в статье про плюсы и минусы самозанятости.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налог?▼

Если налоговая выявит сдачу без уплаты налога, доначислят НДФЛ за последние три года, плюс пени и штраф — 20–40% от неуплаченной суммы. Найти такие доходы несложно: по жалобам соседей, банковским переводам или объявлениям. Сдавать официально через самозанятость дешевле и спокойнее: 4% против штрафов и доначислений.